Mais-Valias e Alojamento Local

Mais-Valias e Alojamento Local

Muitos dos nossos clientes exploram propriedades de arrendamento para férias ao abrigo do regime de Alojamento Local (AL), que tem requisitos claros para a sua configuração inicial e também para a operação contínua. Muitas pessoas não consideram as implicações de uma futura venda de um imóvel que tenha uma licença AL, e este artigo irá explicar isso.

Vender o seu Imóvel AL em Portugal? Cuidado com a Armadilha das Mais-Valias

Explorar um imóvel em Alojamento Local (AL) em Portugal tem sido um investimento popular, oferecendo retornos sólidos do próspero mercado turístico do país. No entanto, muitos proprietários desconhecem uma implicação fiscal significativa que surge não durante a operação, mas no momento da venda.

A venda de um imóvel com uma licença AL ativa (ou recentemente cancelada) é tratada de forma completamente diferente pela Autoridade Tributária (Finanças) do que a venda de uma casa residencial normal. Esta distinção pode resultar numa fatura de imposto sobre mais-valias que é drasticamente – e muitas vezes chocantemente – mais elevada.

Este artigo examina as diferenças críticas no imposto sobre mais-valias (CGT) entre um imóvel residencial e um imóvel AL, explica como mitigar este imposto elevado e fornece um exemplo prático do cálculo.

A Venda Normal vs. A Venda de um Imóvel AL

A diferença principal reside na forma como as autoridades fiscais classificam o ativo.

Imóvel Residencial Normal (Categoria G)

Quando vende a sua habitação principal ou uma segunda habitação (sem licença AL), o lucro é tributado como mais-valia ao abrigo da Categoria G (Mais-Valias) do código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS).

Parcela Tributável: Apenas 50% do ganho líquido está sujeito a imposto.
Taxa de Imposto: Esta parcela de 50% é adicionada aos seus outros rendimentos anuais (como um salário ou pensão) e tributada a taxas progressivas (que variam de 12,5% a 48%).
Custos Dedutíveis: Pode deduzir vários custos para reduzir o “ganho líquido”. Estes incluem:
- O custo de aquisição original (preço de compra).
- Coeficientes de desvalorização da moeda (aplicados ao preço de compra para ajustar à inflação).
- IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e Imposto do Selo pagos na aquisição.
- Despesas de notário e registo.
- Comissões da agência imobiliária.
- Custos comprovados de renovação e melhoria dos últimos 12 anos.
Isenções Principais:
- Reinvestimento em Habitação Própria: Se o imóvel for a sua residência principal oficial (e o tiver sido por pelo menos 24 meses), pode ficar total ou parcialmente isento de IRS se reinvestir o valor da venda (menos qualquer hipoteca) noutra habitação própria e permanente em Portugal ou na UE/EEE no prazo de 36 meses após a venda (ou 24 meses antes).
- Pré-1989: Imóveis adquiridos antes de 1989 estão isentos de mais-valias.

Imóvel em Alojamento Local (Categoria B)

Quando um imóvel tem uma licença AL, as Finanças já não o veem como um simples bem pessoal. É considerado um ativo empresarial afeto a uma atividade comercial. Portanto, o lucro da sua venda é tributado ao abrigo da Categoria B (Rendimentos Empresariais e Profissionais).

Parcela Tributável: Uns impressionantes 95% do ganho líquido estão sujeitos a imposto.
Taxa de Imposto: Esta parcela de 95% é adicionada aos seus outros rendimentos anuais e tributada às mesmas taxas progressivas.
Custos Dedutíveis: Esta é outra grande desvantagem. Ao abrigo das regras da Categoria B para este tipo de venda, as deduções de custos de renovação, comissões de agência e outras despesas que são normalmente permitidas na Categoria G geralmente não são dedutíveis. O ganho é calculado de forma mais simples (e punitiva) como Preço de Venda – (Preço de Aquisição Corrigido).
Isenções Principais:
- A isenção de reinvestimento em habitação própria e permanente não se aplica, mesmo que viva no imóvel. O uso comercial (AL) desqualifica-a.

Exemplo Prático: Um Cálculo Lado a Lado

Vamos ilustrar a diferença com um exemplo claro.

Cenário:

Imóvel Comprado em: 2015
Preço de Compra: €300.000
Imóvel Vendido em: 2025
Preço de Venda: €500.000
Coeficiente de desvalorização da moeda (para compra em 2015): 1,19 (Esta é uma taxa oficial definida pelo governo)
Custos Dedutíveis (IMT, taxas, renovações): €50.000

Cálculo 1: Como Imóvel Residencial Normal (Categoria G)

Preço de Aquisição Corrigido: €300.000 (Compra) * 1,19 (Coeficiente) = €357.000
Ganho Líquido: €500.000 (Venda) – €357.000 (Compra Corrigida) – €50.000 (Custos) = €93.000
Ganho Tributável (50%): €93.000 * 50% = €46.500
Imposto Estimado a Pagar: Estes €46.500 são adicionados ao seu rendimento. Assumindo que se enquadra num escalão médio de imposto de 37%, o seu imposto aproximado seria: €46.500 * 0,37 = €17.205(Este imposto poderia ser €0 se fosse habitação própria e permanente e reinvestisse o valor.)

Cálculo 2: Como Imóvel em Alojamento Local (Categoria B)

Preço de Aquisição Corrigido: €300.000 (Compra) * 1,19 (Coeficiente) = €357.000
Ganho Líquido: €500.000 (Venda) – €357.000 (Compra Corrigida) = €143.000(Nota: Os €50.000 em custos não são deduzidos.)
Ganho Tributável (95%): €143.000 * 95% = €135.850
Imposto Estimado a Pagar: Estes €135.850 são adicionados ao seu rendimento. Esta grande soma quase certamente o empurraria para o escalão de imposto mais elevado (48%). O seu imposto aproximado seria: €135.850 * 0,48 = €65.208

Resultado: Neste cenário, a licença AL aumenta o imposto sobre mais-valias de €17.205 para €65.208 — quase quatro vezes mais.

Como Reduzir ou Mitigar Este Imposto

A solução é simples na teoria, mas requer planeamento a longo prazo.

A única forma fiável de evitar a regra punitiva dos 95% é reverter o estatuto fiscal do imóvel de “empresarial” para “pessoal” antes de o vender.

Para fazer isso, deve cessar formalmente a sua atividade de AL junto das Finanças. No entanto, esta não é uma solução instantânea.

A Regra de “Arrefecimento” de 3 Anos

Para se qualificar para as regras normais da Categoria G (50% tributável), o imóvel deve ser vendido mais de três anos após a data em que cessou oficialmente a atividade de AL.

Se vender dentro de 3 anos após a cessação da licença AL: As Finanças ainda considerarão a venda como de um ativo empresarial, e aplicar-se-á a regra dos 95% de ganho tributável (Categoria B).
Se vender após 3 anos da cessação da licença AL: O imóvel é considerado um ativo residencial normal. Pode então ser tributado ao abrigo das regras mais favoráveis da Categoria G (50% tributável), deduzir todos os custos permitidos e até usar a isenção de reinvestimento em habitação própria se cumprir os critérios.

Isto significa que, se está a considerar vender o seu imóvel AL, deve planear com pelo menos três anos de antecedência para otimizar a sua posição fiscal.

Conclusão: Planeie com Antecedência 🗓️

A licença de Alojamento Local é uma excelente forma de gerar rendimento, mas altera fundamentalmente a natureza fiscal do seu imóvel. Embora possa beneficiar de regras de imposto sobre o rendimento simplificadas durante a operação, a penalização surge à saída.

Antes mesmo de considerar colocar o seu imóvel AL à venda, é crucial falar com um contabilista qualificado ou consultor fiscal em Portugal. Eles podem confirmar o estatuto do seu imóvel e ajudá-lo a criar uma estratégia a longo prazo — que quase certamente envolverá a cessação da atividade de AL e a espera pelo período de 3 anos. Não o fazer pode levar a uma fatura fiscal devastadora e totalmente evitável.