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No início de 2024, a lei portuguesa sofreu uma alteração significativa no que diz respeito à documentação necessária para a venda de um imóvel. Uma das principais mudanças foi a eliminação da obrigatoriedade de apresentar a licença de habitação (ou documento equivalente) aquando da venda.
Esta alteração gerou alguma confusão (principalmente devido à desatualização de muita informação online) e dúvidas sobre as implicações de comprar um imóvel sem licença em Portugal. É crucial compreender a diferença entre poder vender um imóvel e este possuir a licença de habitação em dia. Só porque um imóvel pode ser vendido, não significa que esteja automaticamente licenciado.
Porque é que houve esta alteração?
A remoção da licença de habitação obrigatória na venda de um imóvel integra-se no programa Simplex, cujo objetivo é dinamizar o mercado imobiliário, ao desbloquear a venda de propriedades anteriormente indisponíveis.
Que tipo de imóveis podem agora ser vendidos?
- Imóveis sem licença
- Imóveis ampliados/alterados sem autorização
- Imóveis em processo de legalização
A licença de habitação é importante?
Absolutamente. A licença (juntamente com as plantas registadas) confirma a legalidade do imóvel e evita problemas futuros com a autarquia local. A venda sem licença não garante a conformidade do imóvel com as regras urbanísticas e projeto registado.
A minha casa não tem licença de habitação. Agora é legal?
Apesar do que muitos “especialistas” imobiliários possam dizer, a resposta curta é não. Existe uma diferença significativa entre poder vender uma casa e esta ser legal.
Como isto afeta os preços dos imóveis?
Depende do nível de informação dos compradores. Comparando duas casas idênticas, uma licenciada e outra não, é evidente que a licenciada terá maior valor. Logicamente, um imóvel sem licença terá um valor inferior, mas os compradores precisam de ter isso em conta no preço que pagam.
Posso construir o que quiser e ignorar as regras?
De forma alguma. As regras e leis relativas à construção não são afetadas por esta nova lei.
Devo informar o comprador?
Sim, por ética e por exigência legal. Qualquer agente imobiliário envolvido na transação deve informar o comprador.
Qual o impacto na obtenção de crédito habitação?
Ao que parece, os bancos exigem a licença de habitação (ou certificado de isenção). Sem licença, o banco poderá recusar o empréstimo garantido pelo imóvel. Embora não haja exigência legal para ter a licença, os bancos (pelo que parece) não concedem empréstimos para propriedades sem licença, pois pretendem a segurança adicional de saber que o imóvel está licenciado.
O notário não me protege?
Na escritura, o notário informa o comprador da ausência de licença e possível inaptidão para habitação. Infelizmente, muitas pessoas não prestam atenção aos detalhes da escritura, e esta cláusula padrão pode passar despercebida. O notário não impede a compra de um imóvel sem licença, realçando a importância de contratar um advogado para verificar os documentos antes da compra.
Como esta alteração afeta os imóveis com isenção de licença de habitação?
Não há diferença nos requisitos entre imóveis com certificado de isenção e com licença. Um imóvel sem certificado de isenção pode ser vendido da mesma forma que um imóvel sem licença.
Existem desvantagens?
Sim, existem algumas desvantagens. Já assistimos a casos onde o comprador é informado incorretamente de que “já não precisa de licença de habitação”. Muitos agentes imobiliários desencorajam o recurso a advogados, oferecendo advogados internos que redigirão o contrato, mas sem a devida proteção ao comprador. Nestes casos, há um risco real de o comprador não receber a informação essencial para a tomada de decisão.
Se um potencial comprador de um imóvel sem licença estiver ciente dos riscos e consequências, não há problema. A preocupação é que os compradores possam adquirir propriedades sem licença, acreditando que está tudo bem, e no futuro terem uma surpresa desagradável, podendo ter pago a mais pelo imóvel.
O que devo considerar ao comprar um imóvel sem licença de habitação?
É fundamental compreender o que está a comprar, se existem partes sem licença e, principalmente, se essas partes podem ser licenciadas futuramente. Há diferença entre construções sem licença que podem ser posteriormente legalizadas e construções sem possibilidade de licenciamento.
Verifique se a autarquia inspecionou o imóvel e tomou alguma ação contra os proprietários atuais. Se for o caso, deve ponderar cuidadosamente se quer assumir os problemas de outra pessoa com a autarquia.
O que pode acontecer se comprar um imóvel sem licença?
Depende dos seus planos futuros. Se pretende revender a curto prazo, a lei atual permite-o (a menos que seja alterada). No entanto, se pretender alterar o imóvel e necessitar de submeter um projeto para pedir autorização, as partes sem licença terão de ser demolidas ou licenciadas nessa altura.
Embora possa ter comprado o imóvel, isso não altera o estado da licença. Embora raramente aconteça, nada impede a autarquia de exigir a correção da situação no futuro. Se o imóvel já tiver sido alvo de inspeção camarária, irá herdar quaisquer problemas existentes. Em alguns casos, as autarquias podem ordenar a demolição de imóveis, pelo que esta é uma preocupação.
Devo comprar um imóvel em Portugal que não possua licença de habitação?
Desde que esteja ciente das potenciais consequências, e o preço do imóvel tenha isso em consideração, não há razão para não o fazer. Na verdade, a lei foi revista para incentivar exatamente isso. É crucial informar-se bem antes de comprar qualquer imóvel sem licença.
Como posso proteger-me como comprador de um imóvel sem licença de habitação?
Deve procurar aconselhamento profissional em relação aos detalhes do imóvel. Um técnico e um advogado podem verificar as discrepâncias e fornecer um relatório que detalha o histórico do imóvel e a possibilidade de corrigir problemas no futuro. É fundamental comparar as plantas registadas com a realidade do imóvel, assim como compreender as regras de planeamento e construção aplicáveis.
Conclusão
A intenção por detrás desta nova lei foi positiva, pois permite que imóveis anteriormente impossíveis de vender sejam agora comercializados e utilizados. No entanto, os compradores precisam de se certificar que compreendem os detalhes da propriedade que estão a adquirir e, consequentemente, pagar o preço correto.
Existe o receio de que este novo sistema possa ser utilizado de forma abusiva (por exemplo, para vender propriedades totalmente ilegais). Por isso, tal como em qualquer compra de imóvel em Portugal, a due diligence é essencial para evitar problemas futuros.