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Edifícios/piscinas ilegais no Algarve e legalização

Uma breve história

Muitas pessoas ficam surpreendidas ao descobrir que existem enormes quantidades de construções, extensões e piscinas ilegais (ou não licenciadas) em todo o Algarve. Há razões históricas e práticas para este facto.

Se recuarmos alguns anos no tempo, o processo de construção de uma piscina ou de alteração de uma casa existente era tão lento, dispendioso e complicado como o processo de construção de uma casa nova. Os prazos de aprovação dos projectos eram (e ainda são em muitos casos) medidos em anos e não em meses. O resultado líquido desta situação era que era mais barato, mais rápido e mais fácil construir algo sem autorização e legalizá-lo depois, em vez de seguir o processo correto. Como não existe um controlo ostensivo da construção não licenciada (em geral, os municípios não enviam pessoas à procura de infracções), então não havia incentivo para legalizar qualquer construção não licenciada.

 

Descobrindo a verdade

Ao comprar uma propriedade no Algarve que tem partes não licenciadas, os compradores devem entender exatamente o que estão a comprar. Devido à natureza díspar dos registos relativos a propriedades e construções em Portugal, nem sempre é fácil descobrir quais as partes de uma propriedade que estão corretamente licenciadas. Este é, por si só, um assunto complicado, por isso vamos apenas dar um resumo aqui.

A primeira coisa que olhamos é para os planos carimbados da propriedade. Estas terão um selo (ou “carimbo”) da câmara municipal, para confirmar que são as plantas registadas no município como parte do processo de construção. No entanto, nem todas as propriedades têm planos registados, por exemplo, qualquer propriedade que esteja isenta de ter uma licença de habitação não terá planos registados na câmara municipal. Nesse caso, as coisas são mais complicadas e menos claras.

Quando existem plantas registadas, estas podem ser cuidadosamente comparadas com a propriedade física real. Muitas vezes, as propriedades podem ser semelhantes às plantas, mas são maiores (diz-se muitas vezes que a casa “engordou”), pelo que este facto deve ser observado.

Para ter a certeza de que tudo está correto, é necessário visitar o município e inspecionar todo o processo relativo a uma propriedade. Isto incluirá todas as informações registadas em relação à propriedade e todas as inspecções, etc.

Quando uma propriedade está isenta de ter uma licença de habitação, haverá muitas vezes (mas nem sempre) um certificado emitido pelo município para confirmar isso. Normalmente, quando o pedido foi feito para este certificado, alguma forma de planos terá sido submetida ao conselho, para que estes possam ser verificados.

 

Comprar ou não comprar?

Então você encontrou a propriedade perfeita no Algarve. Se o seu agente imobiliário for bom, ele terá explicado que existem alguns problemas com a propriedade, e agora não sabe o que fazer. Em muitos casos, a reação inicial é fugir, mas deve ser tomado tempo para investigar as questões.

Em muitos casos, as partes não licenciadas não são de grande preocupação. No entanto, se as alterações/acréscimos forem impossíveis de legalizar, deve certificar-se de que compreende as implicações desse facto.

Só porque uma propriedade tem algumas partes ilegais não significa que não possa ser vendida, ou que não a deva comprar. A informação é fundamental.

Vale a pena referir que alguns imóveis (principalmente os que não necessitam de licença de habitabilidade) têm muitas vezes registos pouco claros e opacos. Isto faz com que, muitas vezes, não seja possível definir exatamente o que está licenciado, pelo que é necessário fazer suposições.

REN e RAN – cuidado

Se o imóvel em questão estiver dentro de uma das áreas mais protegidas (REN ou RAN-reserva ecológica ou agrícola) então a futura legalização será mais complicada, pois é necessária autorização das entidades responsáveis por estas áreas.

As restrições adicionais em relação à construção são muitas vezes aplicadas, podendo incluir uma redução da área de construção permitida e até uma taxa sobre o imóvel que o impede de o vender durante 10 anos.

 

Perigos comuns

No passado havia menos regras quanto ao que se podia construir, onde se podia construir, dimensões da construção, etc. É provável que as regras de planeamento tenham mudado desde a construção original.

Se a construção existente não estiver em conformidade com as regras de planeamento actuais, será difícil (e, em alguns casos, impossível) legalizá-la.

Os problemas mais comuns são:

  • Construção demasiado próxima dos limites do lote
  • Área de construção maior do que a atualmente permitida
  • Mais pisos/ andares construídos do que os atualmente permitidos

 

Projeto de legalização

Se pretende resolver as questões em relação ao seu imóvel, então pode apresentar um projeto à câmara, pedindo para legalizar as partes não licenciadas do imóvel. Este é um processo formal, que tem de incluir desenhos de arquitetura (e, em alguns casos, de engenharia e serviços de construção) e uma especificação, estudos do PDM (regras de planeamento) e quaisquer outras permissões que possam ser necessárias de terceiros.

Existem diferentes tipos de projectos de legalização, que dependem da idade da propriedade e das regras dessa autarquia em particular. Se um imóvel foi construído antes de 1989, então é possível pedir a legalização com base nisso, embora seja necessário provar a idade do imóvel.

Se as partes não licenciadas foram construídas depois de 1989, então não existe um direito “automático” de legalização, o que pode resultar num projeto de legalização mais complicado. Em todo o caso, nada é garantido, pois a Câmara Municipal é que decidirá o que vai permitir legalizar.

O prazo para concluir um projeto de legalização não está definido, sendo normalmente superior a um ano. Se forem necessárias autorizações de outras entidades, isso irá aumentar o tempo necessário.

 

Avaliações bancárias e partes não licenciadas

É possível comprar um imóvel com partes não licenciadas e obter uma hipoteca. Na maioria dos casos, o avaliador do banco dará um valor zero em relação às partes não licenciadas, o que reduzirá o montante que o banco está preparado para lhe emprestar.

Se um processo de legalização estiver em curso no momento da avaliação, então o avaliador pode dar dois valores. um “como está” e outro quando a legalização estiver concluída.

Resumo

Lidar com partes não licenciadas de propriedades no Algarve é parte integrante da compra e venda de propriedades. Se tiver boa informação, e compreender as implicações e restrições que existem, então não há razão para não poder comprar uma propriedade com partes não licenciadas.