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A caderneta predial, o documento emitido pelas finanças, contém informações úteis, mas pode ser confuso.
Todos os imóveis (urbanos ou rústicos) registados nas Finanças em Portugal têm uma caderneta predial, um documento útil que contém muitas informações. Existem dois tipos de caderneta – urbana (relativa a edifícios) e rústica (relativa a terrenos).
Segue-se um exemplo de uma caderneta urbana e as áreas principais estão numeradas a vermelho.
1. Identificação
Nesta secção indica-se o distrito, o concelho e a freguesia. Além disso, são indicados o número de registo na repartição de finanças (artigo matricial) e os dados do registo correspondente na conservatória do registo predial (registo). Isto é útil, uma vez que com estes dados se pode obter uma cópia do registo predial relativo ao imóvel.
2. Localização
A localização, incluindo o código postal, é indicada aqui.
3 Vizinhos
Nesta secção, são indicados os nomes de cada um dos vizinhos da propriedade. Infelizmente, quando as propriedades vizinhas são vendidas, esta informação não é actualizada, pelo que muitas vezes está desactualizada e é tão útil como um cinzeiro numa mota.
4. Descrição simples
Para além de uma breve descrição do imóvel, aqui tem o tipo de utilização (afetação), que neste caso é habitação, e o número de divisões (divisões). O número de divisões não é particularmente útil porque nem todas as divisões estão incluídas.
5. Áreas da propriedade
Esta secção inclui uma série de áreas diferentes:
- Área total do terreno- área total do terreno.
- Área de implantação-A área que o edifício ocupa quando considerado de um ponto de vista panorâmico. Assim, se o rés do chão tem 100 m2 e o primeiro andar tem 50 m2, esta área é de 100m2.
- Área bruta de construção – área bruta de construção. Como a administração fiscal está a medir isto (e a usar o m2 para calcular o imposto a pagar) a área medida é à volta do exterior do edifício (e não a área útil interna, que é menor). Usando o exemplo acima, isso seria 150m2.
- Área bruta dependente-edifícios que fazem parte da propriedade principal. Isto não está claramente definido, mas em termos práticos, os anexos e outras partes da propriedade que não são estritamente parte da área de habitação principal estão incluídos aqui.
- Área bruta privativa – a soma da área bruta, menos a área dependente
6. Cálculo do valor tributável
Esta secção inclui um cálculo detalhado, que será objeto de um artigo separado, uma vez que é bastante complicado.
Algumas das principais informações são as seguintes:
- Ano de inscrição-ano em que o imóvel foi declarado à repartição de finanças
- Valor patrimonial – o valor patrimonial tributário, que é utilizado para calcular o IMI, entre outras coisas
- Determinado no ano – data do último cálculo do valor patrimonial tributário
No final desta secção encontram-se os detalhes dos documentos utilizados para calcular o valor tributável e a data em que foram apresentados.
7. Dados do proprietário
O nome, o número fiscal, a morada e a percentagem/quota de propriedade são aqui indicados.
8. Data de emissão
A data em que a caderneta predial foi emitida, e onde/como foi emitida
Outros pontos
Poderá estar a perguntar-se de onde vem toda esta informação em relação ao seu imóvel. Como é que as finanças sabem tanto sobre a sua casa?
Na maioria dos casos, os dados da caderneta predial provêm de informações fornecidas pelo proprietário (ou pelo seu representante) aquando da declaração dos dados do imóvel às finanças. Um dos problemas que isto cria é o facto de a administração fiscal aceitar o que é declarado, o que raramente é verificado. É frequente encontrarmos erros (nomeadamente em relação às áreas do imóvel) que afectam o valor patrimonial tributário e o IMI devido.
Por outro lado, quando os dados da caderneta estão incorrectos, podem entrar em conflito com os dados da caderneta predial. Em teoria, as descrições nestes documentos deveriam ser idênticas (ou pelo menos muito próximas de serem idênticas), pelo que se deve ter cuidado com esta informação.
Cadernetas rústicas
A maior parte da informação das cadernetas para terrenos rústicos é a mesma que a de uma caderneta urbana, como se pode ver abaixo. No entanto, a secção 4 é diferente, pois contém detalhes sobre as árvores, neste caso duas amendoeiras e uma alfarrobeira
