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Atualização de urbanismo simplex-decreto lei 24/10

Introdução

No âmbito do processo em curso de desburocratização e simplificação dos processos administrativos em Portugal (conhecido como Simplex) foram implementadas uma série de alterações no início de 2024. Algumas destas alterações entraram em vigor imediatamente, sendo as restantes alterações introduzidas faseadamente ao longo de 2024. 

A lei que se refere a isto é o decreto-lei 10/24, e se quiser ler antes de dormir pode lê-la aqui: Decreto-Lei n.º 10/2024 | DR (diariodarepublica.pt)

 

Por que isso teve que mudar?

Qualquer pessoa que trabalhe na arquitectura, construção ou imobiliário em Portugal sabe que o sistema de planeamento e aprovação urbana era inerentemente falível, lento, pesado, complicado e funcionava dentro dos seus próprios prazos. Um dos resultados disso foi a incerteza sobre quando a construção poderia começar e quanto tempo levaria para obter aprovações. Por sua vez, isto criou estagnação no mercado imobiliário e uma relutância em aceitar novos projectos de construção, tanto por parte de investidores como de proprietários privados. Ficou claro que algo tinha de mudar e o governo português adotou a abordagem do “ou vai ou racha”, alterando todo o processo de planeamento no âmbito da nova lei.

Estas alterações são impulsionadas pela necessidade de aumentar a quantidade de imóveis residenciais à venda e tornar o processo de construção ou alteração de um imóvel residencial mais rápido e barato.

 

As diferentes classificações dos projetos urbanos

Um dos aspectos-chave da nova legislação é diferenciar os diferentes tipos de operação urbana e definir diferentes tipos de processos de aprovação para cada um. Em resumo, são:

  • Operações sujeitas a licenciamento. Estes seguem o processo de um período de tempo definido para aprovação, e no final deste período (caso o conselho não tenha respondido) o projeto é considerado aprovado
  • Operações sujeitas a comunicação prévia.
  • Operações sujeitas a comunicação prévia com prazo acordado para aprovação 
  • Operações isentas de controle. Trata-se de obras de menor importância que não estão sujeitas à obtenção de autorização do município. Estes incluem:
    • Alterações no interior de propriedades ou apartamentos que melhorem as condições do imóvel, desde que não afetem a estrutura, não alterem as fachadas, não alterem a forma e o acabamento das coberturas
    • Tal como acima, mas quando as obras afetam a estrutura do imóvel é necessária uma declaração de um técnico que confirme que as obras irão melhorar a estrutura ou não reduzir a integridade da estrutura
    • Obras de reconstrução ou ampliação de imóveis que não aumentem a altura da fachada, mesmo que aumente o número de pisos ou área útil. N. B. não é permitido alterar a fachada ou aumentar a área de implantação do imóvel, todas as obras deverão ser realizadas dentro do imóvel existente
    • Obras de reconstrução de imóvel em zonas sujeitas a restrições (servidão pública) desde que a fachada não seja alterada
    • Trabalhos de conservação relativos a bens culturais e património nacional
    • Demolição de propriedades ilegais (anteriormente necessitava de licença, o que era uma situação bizarra)
    • Substituição de janelas e portas por novas visualmente iguais e energeticamente eficientes
    • Operações urbanas que tenham aprovação de projecto de informação prévia (PIP). Anteriormente, era necessário obter uma licença mesmo que o projeto tivesse sido aprovado

Existem algumas alterações excelentes contidas nesta seção da nova legislação. Poder realizar alterações internas (incluindo alterações estruturais) sem necessidade de projeto é um desenvolvimento útil que permite realizar a renovação de imóveis existentes num prazo muito mais curto.

 

Fase 1 – um pouco de bom senso e tarefas domésticas

A primeira fase das alterações entrou em vigor em 1 de janeiro de 2024. As partes principais foram:

  1. Deixou de ser obrigatória a apresentação da ficha técnica ou licença de habitação na assinatura da escritura de venda
  2. Aumento do alcance de obras consideradas de escassa relevância urbana e, portanto, isentas de controle.
  3. Alterações ao RGEU (regras de planeamento desatualizadas). Alguns exemplos:
    1. Deixa de ser obrigatória a existência de casa de banho com banheira e bidé (são permitidos chuveiros e já não são necessários bidés).
    2. Kitchenettes e cozinhas abertas agora são permitidas
  4. Alterações nos procedimentos de fiscalização (inspeção e controlo de obras). Este controlo (por parte do município) visa agora garantir o cumprimento dos requisitos legais e não dos aspectos técnicos da construção (entre outros).

 

Fase 2 – a revolução do planeamento

As principais mudanças começaram em 4 de março de 2024. Os pontos principais são:

  1. Depois que um projeto for submetido ao município para aprovação, o município só poderá solicitar informações adicionais uma vez (anteriormente, vários pedidos poderiam ser feitos, o que atrasaria o processo de aprovação)
  2. A Câmara Municipal não pode recusar o pedido com base na falta de informações, uma vez fornecidas as informações iniciais (uma mordida na cereja)
  3. A permissão de planeamento de esboço agora será válida por 2 anos (anteriormente era um ano)
  4. O prazo para obter a aprovação de um processo começa no dia em que ele é submetido (não no dia em que o município decide começar a revisar o projeto)
  5. Os prazos para aprovação dos projetos são FIXOS e caso o município não aprove dentro dos prazos é dada a aprovação tácita e o projeto é aprovado. Os prazos são de 120 dias para projetos com área construída de até 300m2, 150 dias para projetos entre 300m2 e 2.200m2 e 200 dias para projetos acima de 2.200m2 e loteamentos.
  6. Eliminação dos limites de prorrogação de licenças de construção (anteriormente restritos a 1 ano de prorrogação, podendo depois ser prorrogados por mais um ano)
  7. Permitir que os municípios subcontratem serviços para realizar fiscalizações (inspeções) de projetos em curso
  8. Eliminação do “alvará de construção” que é o documento necessário para iniciar as obras. Este foi um processo administrativo demorado que foi substituído pela necessidade de pagar os impostos relevantes e obter comprovativos de pagamento.
  9. Especificações

Estas são mudanças substanciais que terão vantagens claras e sólidas, uma vez que existem prazos inamovíveis e os municípios já não poderão trabalhar de acordo com os seus próprios prazos. Historicamente medimos os tempos de aprovação de projetos em anos, e isso não será mais o caso.

 

Fase 3 – o futuro

Não satisfeito em fazer mudanças radicais no sistema de planeamento, o governo também fez planos para o futuro

 

6 de janeiro de 2025

A partir desta data, os pareceres (permissões concedidas por vários órgãos/entidades (não o município) serão emitidos através de um sistema online.

Isto irá simplificar o sistema atual, que é ineficiente e baseado em papel.

 

5 de janeiro de 2026

A partir de janeiro de 2026, todos os processos de licenciamento e autorização de planeamento deverão ser geridos através de um portal online centralizado. Este é um excelente avanço e garante transparência para todas as partes envolvidas.

 

1º de junho de 2026

As RGEU (regras urbanísticas gerais) serão revogadas e não antes do tempo. Neste momento não se sabe o que irá substituir estas regras obsoletas, mas isso só pode ser uma melhoria.

 

1º de janeiro de 2030

Todos os projetos deverão ser submetidos no BIM.

BIM é um sistema centralizado de gestão de projetos que permite que todas as partes visualizem as diversas partes da documentação do projeto. Os desafios técnicos em relação a isto são significativos, por isso será uma surpresa que isto não seja obrigatório durante muitos anos.

 

Outros pontos importantes

 

Existe um problema contínuo com a proliferação de casas de madeira/casas móveis/casas modulares construídas em áreas rurais onde nenhuma construção é permitida. Isto é impulsionado (em muitos casos) por aqueles que estão desesperados por ter uma casa acessível, mas infelizmente a construção é de má qualidade, as propriedades não podem ser licenciadas e muitas vezes não são seguras. Muitos vendedores dessas casas e agentes imobiliários sem escrúpulos enganam as pessoas para que invistam as economias das suas vidas neste tipo de propriedade. Existe um mito comum de que se uma casa for construída em madeira/sobre rodas/elevada do chão então não necessita de licença, o que é completamente falso.

A nova legislação faz questão de afirmar que todos estes tipos de estruturas, ainda que sejam amovíveis ou transportáveis, estão sujeitos a licenciamento. Reforça ainda o facto de que qualquer um destes tipos de estruturas deverá ser construído de acordo com os requisitos gerais de construção (RGEU).

 

Perguntas e respostas comuns

 

Já apresentei um projeto à Câmara, como será tratado o meu projeto?

Os projetos existentes serão tratados utilizando o novo sistema. Parece que os municípios estão a utilizar o início da nova legislação como data de início para a fase de aprovação tácita. Se for este o caso, significa que os projetos existentes deverão ser lançados por volta de setembro de 2024.

 

Quem controla as obras durante a construção?

A responsabilidade pela correcta execução do projecto de construção é do arquitecto do cliente. Isto significa que o arquitecto tem uma responsabilidade acrescida e os arquitectos estarão mais atentos às obras para garantir que estão de acordo com o projecto aprovado.

Os municípios ainda têm algumas responsabilidades, mas estas foram bastante reduzidas.

 

Os prazos de aprovação estão garantidos ou o município poderá atrasar a aprovação tácita?

A legislação é muito clara em relação a isto. O município tem uma oportunidade para solicitar mais informações durante o processo de aprovação e, enquanto este pedido estiver em curso, o processo não pára. Portanto, os prazos definidos na legislação são rígidos.

 

Ainda preciso submeter projetos de especialidades?

Sim, mas este processo foi enormemente melhorado. Concluído o processo de aprovação tácita, o projeto de especialidades é submetido ao município. Contudo, o município simplesmente recebe os projetos e arquiva. Não existe mais processo de aprovação de projetos de especialidades.

 

Para onde foi minha licença?

A licença (alvará) não existe mais, o que é uma tentativa de desburocratizar. Quando você estiver pronto para iniciar a construção de um projeto, será necessário pagar um imposto e você receberá um recibo desse pagamento. Este recibo serve como prova de que você pode realizar as obras.

 

Então posso agora construir a casa de madeira/casa de estrutura de aço/caravana no meu terreno rústico agora que não há licenças?

Não. Existe referência específica a este tipo de imóveis na nova legislação, sendo necessário um projeto para todos estes imóveis

 

O que é escassa relevância urbanística?

Refere-se a obras de construção que têm reduzida importância perante a lei e são posteriormente sujeitas a um controle mínimo.

 

O meu imóvel/projeto está na REN/RAN. Como a nova lei me afeta?

Neste momento não existem grandes diferenças, embora o município não possa pausar o projecto enquanto aguarda a autorização das entidades competentes. A partir de 6 de janeiro de 2025 os pareceres (permissões) concedidos por estas entidades serão coordenados através de um portal central.

 

Como são tratados os projetos de legalização agora?

Isso não está 100% claro neste momento, porém, no nosso entendimento, é que os projetos de legalização seguirão as mesmas regras dos projetos de construção.

 

O meu imóvel não tem licença, mas como posso vendê-lo agora está legalizado?

Não. Só porque você consegue fechar uma venda não significa que o imóvel tenha sido magicamente legalizado.

 

Como isso afeta a compra e venda de imóveis?

É preciso ter mais cuidado ao comprar propriedades que não possuem licenças, e a devida diligência é mais importante do que nunca. É perfeitamente aceitável vender um imóvel que não tenha licença, desde que o comprador tenha plena consciência disso e das implicações.