Plus-values et Alojamento Local

Beaucoup de nos clients exploitent des biens en location saisonnière sous le régime de l’Alojamento Local (AL), qui impose des exigences claires pour la mise en place initiale ainsi que pour la gestion courante. Nombreux sont ceux qui ne prennent pas en compte les implications d’une vente future d’un bien possédant une licence AL, et cet article a pour but de l’expliquer.

Vous vendez votre bien AL au Portugal ? Attention au piège de l’impôt sur les plus-values

Exploiter un bien en Alojamento Local (AL) au Portugal a été un investissement populaire, offrant des rendements solides grâce au marché touristique florissant du pays. Cependant, de nombreux propriétaires ignorent une implication fiscale majeure qui ne survient pas pendant l’exploitation, mais au moment de la vente.

La vente d’un bien avec une licence AL active (ou récemment annulée) est traitée de manière complètement différente par l’administration fiscale portugaise (Finanças) que la vente d’une résidence classique. Cette distinction peut entraîner une facture d’impôt sur les plus-values considérablement – et souvent scandaleusement – plus élevée.

Cet article examine les différences cruciales en matière d’impôt sur les plus-values (CGT) entre un bien résidentiel et un bien AL, explique comment atténuer cette charge fiscale élevée et fournit un exemple pratique de calcul.

La Vente Standard vs. La Vente d’un Bien AL

La différence principale réside dans la manière dont les autorités fiscales classifient l’actif.

Bien Résidentiel Standard (Catégorie G)

Lorsque vous vendez votre résidence principale ou une résidence secondaire (sans licence AL), le profit est imposé comme une plus-value relevant de la Catégorie G (Plus-values) du code de l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRS).

Part Imposable : Seulement 50 % du gain net est soumis à l’impôt.
Taux d’Imposition : Cette part de 50 % est ajoutée à vos autres revenus annuels (comme un salaire ou une pension) et imposée aux taux progressifs (allant de 12,5 % à 48 %).
Frais Déductibles : Vous pouvez déduire divers frais pour réduire le “gain net”. Ceux-ci incluent :
- Le coût d’acquisition initial (prix d’achat).
- Les coefficients d’érosion monétaire (appliqués au prix d’achat pour tenir compte de l’inflation).
- L’impôt sur les transmissions immobilières (IMT) et le droit de timbre (Imposto do Selo) payés lors de l’acquisition.
- Les frais de notaire et d’enregistrement.
- Les commissions d’agence immobilière.
- Les coûts prouvés de rénovation et d’amélioration des 12 dernières années.
Principales Exonérations :
- Réinvestissement dans la Résidence Principale : Si le bien est votre résidence principale officielle (et l’a été pendant au moins 24 mois), vous pouvez être totalement ou partiellement exonéré d’impôt sur la plus-value si vous réinvestissez le produit de la vente (moins tout prêt hypothécaire) dans une autre résidence principale au Portugal ou dans l’UE/EEE dans les 36 mois suivant la vente (ou 24 mois avant).
- Avant 1989 : Les biens acquis avant 1989 sont exonérés d’impôt sur les plus-values.

Bien en Alojamento Local (Catégorie B)

Lorsqu’un bien possède une licence AL, les Finanças ne le considèrent plus comme un simple actif personnel. Il est considéré comme un actif professionnel affecté à une activité commerciale. Par conséquent, le profit de sa vente est imposé dans la Catégorie B (Revenus Professionnels et Commerciaux).

Part Imposable : Un chiffre stupéfiant de 95 % du gain net est soumis à l’impôt.
Taux d’Imposition : Cette part de 95 % est ajoutée à vos autres revenus annuels et imposée aux mêmes taux progressifs.
Frais Déductibles : C’est un autre inconvénient majeur. Selon les règles de la Catégorie B pour ce type de vente, les déductions pour les frais de rénovation, les frais d’agence et autres dépenses normalement autorisées dans la Catégorie G ne sont généralement pas déductibles. Le gain est calculé plus simplement (et de manière plus punitive) comme : Prix de Vente – (Prix d’Acquisition Corrigé).
Principales Exonérations :
- L’exonération pour réinvestissement dans la résidence principale ne s’applique pas, même si vous vivez dans le bien. L’usage commercial (AL) le disqualifie.

Exemple Pratique : Un Calcul Comparatif

Illustrons la différence avec un exemple clair.

Scénario :

Bien Acheté en : 2015
Prix d’Achat : 300 000 €
Bien Vendu en : 2025
Prix de Vente : 500 000 €
Coefficient d’érosion monétaire (pour un achat en 2015) : 1,19 (C’est un taux officiel fixé par le gouvernement)
Frais Déductibles (IMT, frais, rénovations) : 50 000 €

Calcul 1 : En tant que Bien Résidentiel Standard (Catégorie G)

Prix d’Acquisition Corrigé : 300 000 € (Achat) * 1,19 (Coefficient) = 357 000 €
Gain Net : 500 000 € (Vente) – 357 000 € (Achat Corrigé) – 50 000 € (Frais) = 93 000 €
Gain Imposable (50 %) : 93 000 € * 50 % = 46 500 €
Impôt Estimé Dû : Ces 46 500 € sont ajoutés à vos revenus. En supposant que vous tombez dans une tranche d’imposition moyenne de 37 %, votre impôt approximatif serait de : 46 500 € * 0,37 = 17 205 €(Cet impôt pourrait être de 0 € s’il s’agissait d’une résidence principale et que vous réinvestissiez le produit.)

Calcul 2 : En tant que Bien en Alojamento Local (Catégorie B)

Prix d’Acquisition Corrigé : 300 000 € (Achat) * 1,19 (Coefficient) = 357 000 €
Gain Net : 500 000 € (Vente) – 357 000 € (Achat Corrigé) = 143 000 €(Note : Les 50 000 € de frais ne sont pas déduits.)
Gain Imposable (95 %) : 143 000 € * 95 % = 135 850 €
Impôt Estimé Dû : Ces 135 850 € sont ajoutés à vos revenus. Cette somme importante vous propulserait presque certainement dans la tranche d’imposition la plus élevée (48 %). Votre impôt approximatif serait de : 135 850 € * 0,48 = 65 208 €

Résultat : Dans ce scénario, la licence AL fait passer l’impôt sur les plus-values de 17 205 € à 65 208 € — près de quatre fois le montant.

Comment Réduire ou Atténuer Cet Impôt

La solution est simple en théorie mais nécessite une planification à long terme.

Le seul moyen fiable d’éviter la règle punitive des 95 % est de faire repasser le statut fiscal du bien d’un actif “professionnel” à un actif “personnel” avant de le vendre.

Pour ce faire, vous devez cesser formellement (annuler) votre activité AL auprès des Finanças. Cependant, ce n’est pas une solution instantanée.

La Règle de “Refroidissement” de 3 Ans

Pour être éligible aux règles standards de la Catégorie G (50 % imposable), le bien doit être vendu plus de trois ans après la date à laquelle vous avez officiellement cessé l’activité AL.

Si vous vendez dans les 3 ans suivant la cessation de la licence AL : Les Finanças considéreront toujours la vente comme celle d’un actif professionnel, et la règle des 95 % de gain imposable (Catégorie B) s’appliquera.
Si vous vendez après 3 ans suivant la cessation de la licence AL : Le bien est considéré comme un actif résidentiel standard. Vous pouvez alors être imposé selon les règles plus favorables de la Catégorie G (50 % imposable), déduire tous les frais autorisés, et même utiliser l’exonération pour réinvestissement dans la résidence principale si vous remplissez les critères.

Cela signifie que si vous envisagez de vendre votre bien AL, vous devez planifier au moins trois ans à l’avance pour optimiser votre situation fiscale.

Conclusion : Anticipez 🗓️

La licence Alojamento Local est un excellent moyen de générer des revenus, mais elle change fondamentalement la nature fiscale de votre bien. Bien que vous puissiez bénéficier de règles simplifiées d’imposition des revenus pendant l’exploitation, la pénalité arrive à la sortie.

Avant même d’envisager de mettre en vente votre bien AL, il est crucial de parler à un comptable ou un conseiller fiscal qualifié au Portugal. Ils pourront confirmer le statut de votre bien et vous aider à créer une stratégie à long terme — qui impliquera presque certainement de cesser l’activité AL et d’attendre l’expiration du délai de 3 ans. Ne pas le faire peut entraîner une facture fiscale dévastatrice et entièrement évitable.