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Mise à jour de l’urbanisme Simplex-décret lei 10/24
Introduction
Dans le cadre du processus en cours visant à réduire la bureaucratie et à simplifier les processus administratifs au Portugal (connu sous le nom de Simplex), une série de modifications ont été mises en œuvre début 2024. Certaines de ces modifications sont entrées en vigueur immédiatement, les autres modifications étant introduites progressivement au fil du temps. temps.
La loi qui s’y rapporte est le decreto-lei 10/24, et si vous souhaitez lire avant de vous coucher, vous pouvez la lire ici : Decreto-Lei n.º 10/2024 | DR (diariodarepublica.pt)
Pourquoi fallait-il que cela change ?
Quiconque travaille dans l’architecture, la construction ou l’immobilier au Portugal sait que le système de planification et d’approbation urbaine était intrinsèquement défectueux, lent, lourd, compliqué et fonctionnait selon ses propres délais. L’une des conséquences de cette situation a été l’incertitude quant au moment où la construction pourrait commencer et au temps qu’il faudrait pour obtenir les approbations. Cela a engendré à son tour une stagnation du marché immobilier et une réticence à entreprendre de nouveaux projets de construction de la part des investisseurs et des propriétaires privés. Il était clair que quelque chose devait changer, et le gouvernement portugais a adopté l’approche « allez grand ou rentrez chez vous », modifiant l’ensemble du processus de planification dans le cadre de la nouvelle loi.
Ces modifications sont motivées par la nécessité d’augmenter le nombre de propriétés résidentielles à vendre et de rendre le processus de construction ou de modification d’une propriété résidentielle plus rapide et moins coûteux.
Les différentes classifications des projets urbains
L’un des aspects clés de la nouvelle législation est de différencier les différents types d’opérations urbaines et de définir différents types de processus d’approbation pour chacun. En résumé, ce sont :
Opérations soumises à autorisation. Ceux-ci suivent le processus d’une période d’approbation définie, et à la fin de cette période (si la municipalité n’a pas répondu) le projet est réputé approuvé.
Opérations soumises à une planification générale (comunicação prévia).
Opérations soumises à une planification générale avec un délai convenu pour l’approbation (comunicação prévia com prazo)
Opérations exemptées de contrôle. Il s’agit de travaux mineurs qui ne sont pas soumis à l’obtention d’une autorisation auprès de la commune. Ceux-ci inclus:
Modifications à l’intérieur de propriétés ou d’appartements qui améliorent les conditions de la propriété, à condition qu’elles n’affectent pas la structure, n’altèrent pas les façades, n’altèrent pas la forme et la finition des toits.
Comme ci-dessus, mais lorsque les travaux affectent la structure de la propriété, une déclaration est nécessaire d’un technicien confirmant que les travaux amélioreront la structure ou ne réduiront pas l’intégrité de la structure.
Travaux de reconstruction ou d’agrandissement de propriétés qui n’augmentent pas la hauteur de la façade, même si le nombre d’étages ou la surface utile sont augmentés. N.-B. il n’est pas permis de modifier la façade ou d’augmenter l’empreinte au sol de la propriété, tous les travaux doivent être effectués dans la propriété existante
Travaux de reconstruction d’une propriété dans des zones soumises à des restrictions (servidao publica ????) à condition que la façade ne soit pas modifiée
Travaux de conservation liés aux biens culturels et aux biens du patrimoine national
Démolition de propriétés illégales (cela nécessitait auparavant une licence, ce qui était une situation bizarre)
Remplacement des fenêtres et des portes par de nouvelles, visuellement identiques et économes en énergie
Opérations urbaines ayant obtenu un permis d’urbanisme (PIP). Auparavant, il fallait obtenir une licence même si le projet avait été approuvé
Cet article de la nouvelle législation contient d’excellentes modifications. Pouvoir réaliser des modifications internes (y compris des modifications structurelles) sans avoir besoin d’un projet est une évolution utile qui permet de réaliser la rénovation de propriétés existantes dans un délai beaucoup plus court.
Phase 1 – un peu de bon sens
La première phase des modifications est entrée en vigueur le 1er janvier 2024. Les éléments clés étaient les suivants :
Il n’est plus nécessaire de présenter la «ficha técnica» ou permis d’habitation lors de la signature de l’acte de vente (escritura).
Une augmentation de la portée des travaux considérés comme ayant une importance urbaine limitée (escassa relevância) et sont donc exemptés de contrôle.
Modifications du RGEU (règles de planification obsolètes). Quelques exemples:
Il n’est plus obligatoire d’avoir une salle de bain avec baignoire et bidet (les douches sont autorisées et les bidets ne sont plus obligatoires).
Les kitchenettes et cuisines ouvertes sont désormais autorisées
Modifications des procédures de fiscalisation (inspection et contrôle des travaux). Ce contrôle (par la municipalité) porte désormais sur le respect des exigences légales et non plus sur les aspects techniques de la construction (entre autres).
Phase 2 : la révolution de la planification
Les changements majeurs ont commencé le 4 mars 2024. Les points clés sont :
Une fois qu’un projet a été soumis à la municipalité pour approbation, la municipalité ne peut demander qu’une seule fois des informations supplémentaires (auparavant, plusieurs demandes pouvaient être faites, ce qui retardait le processus d’approbation).
La municipalité ne peut refuser la demande sur la base d’informations manquantes une fois les informations initiales fournies (une bouchée de la cerise)
Le permis de construire sera désormais valable 2 ans (auparavant un an)
Le délai pour obtenir l’approbation d’un processus commence le jour de sa soumission (et non le jour où la municipalité choisit de commencer l’examen du projet).
Les délais d’approbation des projets sont FIXES et si la municipalité ne donne pas son approbation dans les délais, alors l’approbation tacite est donnée et le projet est approuvé. Les délais sont de 120 jours pour les projets d’une superficie construite de 300 m2, 150 jours pour les projets entre 300 m2 et 2 200 m2 et 200 jours pour les projets de plus de 2 200 m2 et les urbanisations (loteamento).
Suppression des limites de prolongation des permis de construire (auparavant limitées à 1 an de prolongation, qui pouvait ensuite être prolongée d’un an supplémentaire)
Permettre aux communes de sous-traiter des services pour effectuer la fiscalisation (inspections) des projets en cours
Suppression de l’« alvara de construção » qui est le document nécessaire pour démarrer les travaux de construction. Il s’agissait d’un processus administratif fastidieux qui a été remplacé par la nécessité de payer les taxes correspondantes et d’obtenir une preuve de paiement.
Il s’agit de changements substantiels qui présenteront des avantages évidents dans la mesure où il existe des délais solides et immuables et où les communes ne pourront plus travailler selon leurs propres délais. Historiquement, nous mesurions les délais d’approbation des projets en années, et ce ne sera plus le cas.
Phase 3-le futur
Non content d’apporter des changements radicaux au système de planification, le gouvernement a également élaboré des plans pour l’avenir.
6 janvier 2025
À partir de cette date, les pareceres (les autorisations accordées par diverses agences/entités (et non par la municipalité) seront délivrées à l’aide d’un système en ligne.
Cela rationalisera le système actuel qui est inefficace et basé sur le papier.
5 janvier 2026
À partir de janvier 2026, tous les processus d’octroi de licences et de permis de construire doivent être gérés à l’aide d’un portail en ligne centralisé. Il s’agit d’un excellent pas en avant qui garantit la transparence pour toutes les parties impliquées.
1er juin 2026
Le RGEU (règles générales d’urbanisme) sera abrogé et pas avant l’heure. À l’heure actuelle, on ne sait pas ce qui remplacera ces règles obsolètes, mais il ne peut s’agir que d’une amélioration.
1er janvier 2030
Tous les projets doivent être soumis en utilisant le BIM.
Le BIM est un système de gestion de projet centralisé qui permet à toutes les parties de visualiser les différentes parties de la documentation du projet. Les défis techniques à cet égard sont importants, il n’est donc pas surprenant que cela ne soit pas obligatoire avant de nombreuses années.
Autres points importants
Il existe un problème permanent avec la prolifération de maisons en bois/mobil-homes/maisons modulaires construites dans les zones rurales où aucune construction n’est autorisée. Cette situation est motivée (dans de nombreux cas) par ceux qui cherchent désespérément un logement abordable, mais malheureusement, la construction est de mauvaise qualité, les propriétés ne peuvent pas obtenir de permis et sont souvent dangereuses. De nombreux vendeurs de ces maisons et agents immobiliers sans scrupules incitent les gens à investir toutes leurs économies dans ce type de propriété. Il existe un mythe répandu selon lequel si une maison est construite en bois/sur roues/soulevée du sol, elle n’a pas besoin de permis, ce qui est complètement faux.
La nouvelle législation met un point d’honneur à préciser que tous ces types de structures, même si elles sont démontables ou transportables, sont soumises à autorisation. Cela renforce également le fait que tout ouvrage de ce type doit être construit conformément aux exigences générales de construction (RGEU).
Questions et réponses courantes
J’ai déjà soumis un projet à la commune, comment sera traité mon projet ?
Les projets existants seront traités à l’aide du nouveau système. Il semble que les municipalités utilisent le début de la nouvelle législation comme date de début de la phase d’approbation tacite. Si tel est le cas, cela signifie que les projets existants devraient être publiés vers septembre 2024.
Qui contrôle les travaux pendant la construction ?
La responsabilité de la bonne mise en œuvre du projet de construction incombe à l’architecte du client. Cela signifie que l’architecte a une responsabilité accrue et qu’il accordera une plus grande attention aux travaux de construction pour s’assurer qu’ils sont conformes au projet approuvé.
Les communes ont encore certaines responsabilités, mais celles-ci ont été fortement réduites.
Les délais d’approbation sont-ils garantis ou la municipalité pourra-t-elle retarder l’approbation tacite ?
La législation est très claire à ce sujet. Le conseil a une possibilité de demander des informations complémentaires au cours du processus d’approbation, et tant que cette demande est en cours, le processus ne s’arrête pas. Les délais définis dans la législation sont donc rigides.
Dois-je quand même soumettre des projets de spécialités ?
Oui, mais ce processus a été massivement amélioré. Une fois le processus d’approbation tacite terminé, le projet de spécialités
Les demandes sont soumises à la municipalité. Mais la commune se contente de recevoir les projets et de les archiver. Il n’y a plus de processus d’approbation pour les projets de spécialités.
Où est passé mon permis ?
La licence (alvara) n’existe plus, ce qui constitue une tentative de réduire la bureaucratie. Lorsque vous êtes prêt à démarrer la construction d’un projet, une taxe doit être payée et vous recevrez un reçu pour ce paiement. Ce reçu sert de preuve que vous pouvez réaliser les travaux de construction.
Alors, puis-je maintenant construire la maison en bois/la maison à ossature d’acier/la caravane sur mon terrain rustique maintenant qu’il n’y a pas de permis ?
Non. Il y a une référence spécifique à ces types de propriétés dans la nouvelle législation, et un projet est nécessaire pour toutes ces propriétés.
Qu’est-ce que l’escassa relevancia urbanística ?
Il s’agit de travaux de construction qui ont une importance réduite aux yeux de la loi et qui sont donc soumis à un contrôle minimal.
Ma propriété/projet est en REN/RAN. Comment la nouvelle loi m’affecte-t-elle ?
À l’heure actuelle, il n’y a pas de grandes différences, même si la municipalité ne peut pas suspendre le projet en attendant l’autorisation des entités compétentes. À partir du 6 janvier 2025, les pareceres (autorisations) accordées par ces entités seront coordonnées à l’aide d’un portail central.
Comment les projets de légalisation sont-ils désormais traités ?
Ce n’est pas clair à 100 % pour le moment, mais nous croyons comprendre que les projets de légalisation suivront les mêmes règles que les projets de construction.
Ma propriété n’a pas de permis, mais comme je peux la vendre maintenant, est-elle légalisée ?
Non. Ce n’est pas parce que vous êtes en mesure de conclure une vente que la propriété a été légalisée comme par magie.
Comment cela affecte-t-il l’achat et la vente de biens immobiliers ?
Il faut être plus prudent lors de l’achat de propriétés sans permis, et la diligence raisonnable est plus importante que jamais. Il est parfaitement acceptable de vendre une propriété sans permis, à condition que l’acheteur en soit pleinement conscient et que cela implique.