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Début 2024, une modification importante a été apportée à la loi portugaise, ayant une incidence significative sur les documents requis pour finaliser une vente immobilière. L’un des principaux changements a été la suppression de l’obligation de fournir un permis d’habitation (ou un document équivalent) lors de la vente d’un bien.
Ce changement de loi a semé la confusion (d’autant plus qu’il existe de nombreuses informations obsolètes sur internet) et certaines personnes ne comprennent pas les raisons de cette modification, ni les conséquences de l’achat d’un bien non-autorisé au Portugal.
Il est très important de comprendre la différence entre la possibilité de vendre un bien et le fait qu’il soit correctement autorisé. Le simple fait qu’un bien puisse être vendu ne signifie pas qu’il a été automatiquement autorisé.
Cet article contient quelques-unes des questions (et réponses) clés concernant les permis d’habitation.
Pourquoi ce changement?
La suppression de l’obligation de fournir un permis d’habitation lors de la vente d’un bien immobilier fait partie du programme Simplex, destiné à ouvrir des secteurs du marché immobilier qui étaient auparavant invendables. En supprimant l’obligation d’obtenir un permis, des biens qui ne pouvaient pas être vendus ont été remis sur le marché.
Les types de biens qui peuvent désormais être vendus sont:
- Biens non autorisés
- Biens agrandis/modifiés sans autorisation
- Biens en cours de légalisation
Un permis d’habitation est-il important?
Absolument, car le permis (associé aux plans enregistrés) confirme la légalité du bien et vous évite tout problème futur avec la mairie locale. Le fait qu’un bien puisse être vendu sans permis ne certifie pas qu’il est conforme aux règles d’urbanisme et au projet enregistré.
Ma maison n’a pas de permis d’habitation, est-elle maintenant légale?
Malgré ce que vous diront de nombreux “experts” en immobilier, la réponse courte est non. Il existe une différence significative entre pouvoir vendre une maison et le fait qu’elle soit légale.
Comment cela affectera-t-il les prix de l’immobilier?
Cela dépendra du degré d’information des acheteurs. Si l’on considère deux maisons identiques, l’une autorisée et l’autre non, il est évident que la maison autorisée aura une valeur plus élevée. Logiquement, un bien non autorisé aura une valeur inférieure, mais les acheteurs doivent en tenir compte dans le prix qu’ils paient pour un bien.
Puis-je construire ce que je veux maintenant et ignorer les règles?
Absolument pas. Les contrôles et les lois relatifs à la construction ne sont pas affectés par cette nouvelle loi, et les règles relatives à toute forme de construction autorisée restent les mêmes.
Dois-je le dire à un acheteur?
Oui, d’un point de vue éthique et pratique, et tout agent immobilier impliqué dans la transaction doit en informer l’acheteur.
Comment cela affecte-t-il un prêt hypothécaire?
Il semble que les banques insistent pour avoir un permis d’habitation (ou un certificat d’exemption) et si un bien n’en possède pas, la banque ne prêtera pas d’argent garanti par le bien. Bien qu’il n’y ait aucune obligation légale de posséder un permis, il semblerait que les banques ne prêtent pas d’argent sur des biens qui n’en ont pas, car elles veulent la sécurité supplémentaire de savoir que le bien est autorisé.
Le notaire ne me protégera-t-il pas?
Lors de la signature de l’acte de vente, le notaire informe l’acheteur que le bien n’a pas de permis et qu’il peut ne pas être habitable. Malheureusement, de nombreuses personnes ne prêtent pas attention aux détails de l’acte, et comme il s’agit maintenant d’une clause standard, elle peut passer inaperçue. Le notaire ne vous empêchera pas d’acheter un bien non autorisé, ce qui est une autre raison pour laquelle vous devriez faire appel à un avocat ou à un notaire pour vérifier les documents de propriété avant l’achat.
Comment cela affecte-t-il les propriétés dispensées de permis d’habitation?
Il n’y a aucune différence entre les exigences relatives aux biens disposant d’un certificat d’exemption et ceux disposant d’un permis d’habitation. Par conséquent, si un bien n’a pas de certificat d’exemption, il peut être vendu de la même manière qu’un bien sans permis d’habitation.
Tout cela semble formidable, y a-t-il des inconvénients?
Sans surprise, oui, il y a quelques inconvénients. Nous avons déjà vu des cas où l’on dit aux acheteurs “vous n’avez plus besoin de permis d’habitation”, ce qui est inexact. De nombreux agents immobiliers tentent de dissuader les acheteurs de recourir à un avocat, et certains proposent même des avocats internes qui rédigent un contrat pour vous, mais qui n’offrent souvent aucune protection à l’acheteur. Dans ces cas, il existe un risque réel que les acheteurs ne reçoivent pas les informations essentielles dont ils ont besoin pour effectuer un achat éclairé.
Si un acheteur potentiel d’un bien immobilier au Portugal décide d’acheter un bien non autorisé, tout en étant conscient des risques et des conséquences, cela est parfaitement acceptable. Le problème est que si les acheteurs achètent des biens non autorisés en pensant que tout est en ordre, ils pourraient avoir une mauvaise surprise à l’avenir et payer un prix excessif pour le bien.
Que dois-je prendre en considération lors de l’achat d’une propriété au Portugal qui n’a pas de permis d’habitation?
Il est important de comprendre ce que vous achetez, si certaines parties ne sont pas autorisées et (ce qui est très important) si ces parties non autorisées peuvent être autorisées à l’avenir. Il existe une différence entre une construction non autorisée qui peut être rétroactivement autorisée et une construction non autorisée qui ne peut pas l’être.
Renseignez-vous pour savoir si la mairie a inspecté la propriété et pris des mesures contre les propriétaires actuels. Si tel est le cas, vous devez examiner attentivement si vous voulez vous charger des problèmes de quelqu’un d’autre avec la mairie.
Que peut-il se passer si j’achète une propriété sans permis?
Cela dépend vraiment de ce que vous prévoyez de faire à l’avenir. Si vous envisagez de revendre dans un avenir proche, la loi actuelle le permet et, à moins qu’elle ne change, vous pourrez vendre la propriété.
Si vous prévoyez de modifier la propriété et devez soumettre un projet et demander une autorisation, les parties non autorisées devront alors être démolies ou autorisées à ce moment-là.
Vous devez vous rappeler que même si vous avez pu acheter la propriété, cela ne change pas le statut du permis. Bien que cela arrive rarement, rien n’empêche la mairie d’exiger que vous rectifiiez la situation à l’avenir. Si la propriété a déjà fait l’objet d’une inspection par la mairie, vous hériterez de tous les problèmes existants. Dans certains cas, les mairies peuvent ordonner la démolition de propriétés, ce qui est donc une préoccupation.
Dois-je acheter une propriété au Portugal qui n’a pas de permis d’habitation?
Tant que vous êtes conscient des conséquences potentielles et que le prix de la propriété en tient compte, il n’y a aucune raison de ne pas le faire. En fait, la loi a été révisée pour encourager les gens à faire exactement cela. Il est très important de faire vos recherches avant d’acheter un bien immobilier sans permis.
Comment puis-je me protéger en tant qu’acheteur d’une propriété au Portugal qui n’a pas de permis d’habitation?
Vous devriez demander conseil à un professionnel au sujet des détails de la propriété. Un géomètre et un avocat peuvent vérifier les anomalies et vous fournir également un rapport détaillant l’historique de la propriété et la possibilité de rectifier les problèmes à l’avenir. Une comparaison entre les plans enregistrés et la réalité de la propriété est fondamentale, tout comme la compréhension des règles d’urbanisme et de construction applicables.
Conclusion
En conclusion, l’idée derrière cette nouvelle loi était louable, car elle permet la vente et l’utilisation de biens immobiliers qui étaient auparavant invendables. Cependant, les acheteurs doivent s’assurer qu’ils comprennent bien les détails de la propriété qu’ils achètent et qu’ils paient le prix en conséquence.
Il existe un risque de voir ce nouveau système détourné de son objectif (par exemple, pour vendre des propriétés totalement illégales), ce qui est préoccupant. Comme pour tout achat immobilier au Portugal, un examen approfondi (due diligence) est essentiel pour éviter des problèmes futurs.